ارزش گذاری و اولویت بندی عوامل موثر بر انتخاب مسکن از دیدگاه خانوار با استفاده از روش انتخاب تجربی مطالعه موردی: بافت فرسوده شهر اصفهان(منطقه 3)

تدوین یک برنامه جامع بخش مسکن، نیازمند شناسایی کامل و تجزیه و تحلیل چگونگی رتبه بندی عناصر مختلف یک واحد مسکونی توسط مصرف کنندگان و تعیین میزان تمایل به پرداخت خانوارها برای هر یک از این ویژگی ها است. مسکن کالایی ناهمگن و سبدی از ویژگی های گوناگون است. به طوری که تمامی این ویژگی ها می توانند در انتخاب واحدهای مسکونی توسط خانوارها موثر باشند. با در نظر گرفتن حجم عظیم بافت های فرسوده در شهر اصفهان و لزوم نوسازی این مناطق و با توجه به این مسأله که تمایلات و سلایق ساکنین این بافت ها در رابطه با انتخاب مسکن مورد مطالعه قرار نگرفته است، در پژوهش حاضر یکی از بافت های فرسوده در شهر اصفهان انتخاب شده است. این پژوهش در پی یافتن این مسأله است که در صورتی که قرار باشد بافت مذکور مورد بازسازی و بهسازی قرار گیرد، از نظر ساکنین کنونی این بافت کدام یک از ویژگی ها و ارزش ها در انتخاب واحدهای مسکونی تأثیر گذاری بیشتری دارند و این ساکنین برای ارتقای کمی و کیفی کدام یک از ویژگی ها حاضر به پرداخت مبلغ بالاتری هستند. با توجه به این که ویژگی های مسکن از جمله کالاها و خدمات غیربازاری هستند، برای تعیین قیمت و ارزش هر یک از این ویژگی ها باید از روش های ارزش گذاری غیر بازاری استفاده نمود. در اکثر مطالعاتی که جنبه های کیفی و ویژگی های گوناگون مسکن را مورد ارزیابی و تحلیل قرار داده اند، از روش قیمت گذاری هدانیک استفاده شده است. بنابراین نوع مدل به کار گرفته شده در پژوهش حاضر تازگی و اهمیت آن را نشان می دهد. در پژوهش حاضر به منظور تعیین عوامل موثر بر انتخاب مسکن و ارزش گذاری ویژگی های مسکن از رهیافت ارزش گذاری انتخاب تجربی استفاده شده است. بر اساس این تکنیک می توان ارزش های مورد نظر را بر پایه تئوری مطلوبیت تصادفی (rut) و با استفاده از مدل لوجیت محاسبه نمود. بدین منظور نمونه ای 120 تایی از خانوارهای ساکن در منطقه مورد نظر به روش تصادفی ساده انتخاب شد. داده ها با استفاده از پرسشنامه های انتخاب تجربی و مصاحبه رودر رو با نمونه مزبور جمع آوری و با استفاده از نرم افزار stata و excel مورد تجریه و تحلیل قرار گرفت. یافته های حاصل از برآورد مدل نشان می دهد که متغیر انتخاب واحد مسکونی به صورت تابعی از 7 ویژگی مساحت زمین، کیفیت و نوع مصالح به کار گرفته شده در واحد مسکونی، امنیت محله، میزان دسترسی به مراکز اصلی شهر، میزان بخشودگی عوارض، میزان وام دریافتی جهت ساخت و ساز و قیمت واحد مسکونی بوده و با تمامی آن ها رابطه معنادار دارد. بر اساس نتایج ساکنان از میان حالت های مختلف پیشنهاد شده بیشترین میزان تمایل به پرداخت را برای افزایش در مساحت واحد مسکونی داشته اند. همچنین با توجه به ضرایب به دست آمده تمایل به پرداخت بالایی برای بهبود ویژگی دسترسی به تسهیلات، امکانات و خدمات عمومی و افزایش در بخشودگی عوارض، از سوی ساکنان وجود داشته است.